Le attribuzioni dell’amministratore sono stabilite dall’art.1130 del Codice civile.
Egli deve:
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento del
condominio; - disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che
ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini ; - riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; - compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio
Alla fine di ciascun anno deve rendere il conto della sua gestione all’assemblea dei condomini, alla quale
deve presentare il preventivo delle spese occorrenti durante il nuovo anno.
L’amministratore come rappresentante del condominio deve applicare tutte le disposizioni legislative ed
amministrative che possono riguardare il condominio, escluse quelle che investono le proprietà individuali
e, conseguentemente , i singoli proprietari. Spetta all’amministratore far osservare e rispettare i
regolamenti municipali che, più delle leggi, possono disciplinare la proprietà edilizia.
L’amministratore ha la rappresentanza di tutti i condomini per quanto riguarda le cose comuni, i relativi
diritti, la prestazione dei servizi, le manutenzioni e riparazioni ordinarie delle cose comuni.
Deve provvedere ad assicurare i beni comuni, al pagamento delle imposte erariali e locali che le gravano,
risponde dell’osservanza degli speciali regolamenti municipali, disciplina l’uso delle cose comuni e
l’esecuzione dei servizi generali dello stabile secondo le direttive deliberate di volta in volta dall’assemblea
o contenute nel regolamento, provvede al pagamento delle spese ripartendone l’onere fra i condomini in
base alle regole stabilite da codice civile o dal regolamento.
L’amministratore deve curare l’osservanza del regolamento di condominio da parte di tutti indistintamente
i condomini e inquilini del caseggiato. Si tratta di applicare e far rispettare delle regole pratiche volute
nell’interesse di tutti, per il miglior godimento delle cose comuni e dei servizi centrali, per il disciplinato
uso delle parti dell’edificio e dei mezzi che giustificano l’esistenza del condominio stesso; i singoli
proprietari non possono in nessun caso ritenersi esonerati dall’osservare le norme del regolamento.
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L’abilità dell’amministratore consiste nel saper imporre il rispetto del regolamento a tutti i condomini,
anche a quello che, avendo una proprietà individuale maggiore degli altri, ritenesse di potersi comportare
a suo talento.
L’amministratore, inoltre, ordina le riparazioni e le manutenzioni ordinarie scegliendo i fornitori, le
imprese e gli artigiani fra quelli di sua fiducia, e provvede alla liquidazione dei loro conti secondo il suo
personale apprezzamento, salvo che l’assemblea dei condomini non disponga diversamente, perché
anche questi sono atti di ordinaria amministrazione. L’amministratore, invece, non può ordinare lavori di
manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, perché ciò esorbita dalle sue
attribuzioni ed è di esclusiva competenza dell’assemblea dei condomini.
E’ invece espressamente abilitato dalla legge ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che
rivestano carattere di urgenza , con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini.
Perciò l’amministratore riscuote i contributi ed effettua i pagamenti relativi alle spese. A tale scopo egli
presenta all’assemblea il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno che, se viene approvato, gli
conferisce il mandato di riscuotere le quote dovute in via anticipata da ogni condomino. I conguagli in più
o in meno vengono liquidati in esito alle risultanze del rendiconto annuale che l’amministratore presenta e
che l’assemblea discute e approva.
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini salvo
che siano contrari alla legge o al regolamento di condominio. Non occorre che l’assemblea sia informata
di quanto l’amministratore abbia in animo di fare, e nemmeno che lo autorizzi all’atto della nomina o di
volta in volta , perché le sue attribuzioni sono fissate dalla legge, sono inerenti alla sua carica, finché i
suoi poteri gli derivano dal fatto della nomina .L’assemblea può però limitare o estendere tali poteri.
L’amministratore riscuote dai condomini le quote provvisoriamente calcolate in base al preventivo delle
spese occorrenti durante l’anno .Tale preventivo viene fatto dall’amministratore.
L’art.1135 c.c. dice che l’assemblea provvede all’approvazione del preventivo delle spese e alla relativa
ripartizione tra i condomini , una complicata operazione aritmetica che è preferibile sia disposta dallo
stesso amministratore in calce al preventivo. In pratica l’assemblea approva ad un tempo il preventivo e il
piano di ripartizione delle spese che, per effetto dell’approvazione da parte della maggioranza, diventa
esecutivo nei confronti di tutti i condomini.
Le norme per l’attuazione del Codice civile (art.63) consentono infatti all’amministratore di ottenere
decreto di ingiunzione provvisoriamente esecutivo nei confronti del condomino moroso, appunto in base
allo stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea.
La Corte di Cassazione ha precisato che il decreto ingiuntivo può essere chiesto non solo per la
riscossione dei contributi condominiali, ma anche per la riscossione di quelli relativi a spese straordinarie.
Inoltre, il regolamento di condominio può autorizzare l’amministratore a sospendere i servizi suscettibili di
utilizzazione separata al condomino che da un semestre sia in mora nel pagamento dei contributi.
Per ottenere il rimborso delle somme anticipate per la gestione condominiale, l’amministratore non può
citare in giudizio il condominio (che è sprovvisto di personalità giuridica sua propria), ma deve proporre la
domanda nei confronti dei singoli condomini rimasti in arretrato nel versamento delle singole quote.
L’erede, il donatario, il compratore ed ogni altro subentrante nei diritti del condomino , rispondono con lo
stesso per il pagamento dei contributi. Dice infatti il secondo comma dell’art.63 che chi subentra nei diritti
di un condomino, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in
corso e a quello precedente. Se per subentrante deve intendersi l’erede o il donatario del condomino,
oppure l’acquirente dell’appartamento , perché tutti subentrano nei diritti del rispettivo autore, donatore o
venditore, non altrettanto può dirsi per il locatario (inquilino) dell’appartamento, perché chi prende in
locazione dei locali non subentra affatto nei diritti del proprietario. La locazione di un appartamento in
condominio, non sposta affatto i rapporti fra il condomino e il condominio.
Di conseguenza , il condomino che dà in locazione i suoi locali continua a rispondere del pagamento della
sua quota di spesa verso l’amministratore del condominio e non può rifiutarsi di pagarla eccependo
l’insolvibilità del suo locatario.
Non è probabile, ma nemmeno impossibile, il caso dell’amministratore che non riesca a riscuotere le
somme dovute dal condomino a titolo di contributo alle spese, nemmeno per via legali. In tal caso
l’amministratore può rimborsarsi in due modi, addebitando le quote insolute all’eventuale fondo di riserva
oppure ripartendole fra i condomini in sede di rendiconto a fine anno.
La retribuzione dell’amministratore deve essere stabilita dall’assemblea dei condomini ed approvata in
sede di assemblea. Si ritiene che il compenso debba essere versato per tutto il periodo dei mandato
anche se l’amministratore è revocato prima del termine, purché per colpa non sua.
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Al termine del suo mandato l’amministratore provvederà al passaggio delle consegne, infatti egli dovrà: - restituire le somme riscosse e non impiegate nell’interesse comune e tutti i documenti in originale
inerenti la gestione. - rendere il conto della propria gestione provando entità e causale delle somme incassate e spese
nonché tutti gli elementi utili a vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito.